게시 2026.01.28 · 최종 업데이트 2026.03.19
핵심 답변
근저당이 있다고 무조건 위험한 것은 아닙니다. 핵심은 ‘선순위 근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금’의 합이 매매시세의 80% 미만인지입니다. 80% 이상이면 잔금으로 근저당을 말소하는 특약 없이는 계약을 피하는 것이 안전합니다.
3줄 요약
- 등기부 을구에서 봐야 할 숫자는 대출 원금이 아니라 ‘채권최고액’입니다.
- (선순위 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ÷ 매매시세가 80% 미만이어야 비교적 안전합니다.
- 80% 이상이면 ‘잔금과 동시에 근저당 말소’ 특약 없이는 계약을 피하세요.
🏦 근저당, 정확히 뭘 보는 건가요
근저당은 임대인이 집을 담보로 돈을 빌렸다는 표시로, 등기부등본 ‘을구’에 기재됩니다. 여기서 봐야 할 숫자는 대출 원금이 아니라 ‘채권최고액’입니다.
채권최고액이란
보통 실제 대출금의 120~130%로 설정되는 ‘배당 한도’입니다. 경매 시 은행이 이 금액 한도까지 먼저 배당받으므로, 안전 판단은 보수적으로 채권최고액 전액 기준으로 합니다.
🧮 안전 판단 공식 — 선순위 합산 80% 룰
경매가 진행되면 배당 순서는 ‘먼저 등기·대항력을 갖춘 순서’입니다. 내가 들어가기 전에 설정된 근저당은 모두 나보다 선순위입니다. 따라서 판단 공식은 다음과 같습니다.
(선순위 근저당 채권최고액 + 기타 선순위 보증금 + 내 보증금) ÷ 매매시세 × 100 < 80%
예시: (1억 2,000만 + 2억) ÷ 4억 × 100 = 80% — 낙찰가가 조금만 내려가도 내 보증금까지 배당이 닿지 않을 수 있습니다.
이 비율이 80%를 넘으면 낙찰가 하락 시 내 보증금까지 배당이 돌아오지 않을 가능성이 커집니다. 90% 이상이면 깡통전세 수준입니다.
✍️ 근저당 말소 특약 — 이렇게 쓰세요
근저당이 있는 집과 계약해야 한다면, 계약서에 반드시 다음 특약을 넣으세요.
계약서에 꼭 넣을 특약
- “임대인은 잔금 수령과 동시에 ○○은행 근저당권(채권최고액 ○○원)을 말소한다.”
- “잔금일 다음 날까지 현 등기 상태를 유지하며, 위반 시 계약을 해제하고 손해를 배상한다.”
- “전세보증보험 가입이 불가한 경우 계약을 해제하고 보증금 전액을 반환한다.”
- 말소 확인 방법(잔금일 등기부 재열람 등)도 특약에 함께 합의해 두세요.
🏠 선순위 임차인이 있는 다가구주택이라면
다가구주택은 한 건물에 여러 임차인이 있고, 나보다 먼저 들어온 임차인의 보증금이 모두 선순위입니다.
다가구 선순위 확인 절차
확정일자 부여 현황 열람
주민센터에서 해당 건물의 ‘확정일자 부여 현황’을 열람합니다.
선순위 보증금 총액 합산
나보다 먼저 들어온 임차인들의 보증금 총액을 확인해 합산합니다.
80% 룰로 판단
선순위 근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금을 매매시세로 나눠 80% 미만인지 확인합니다.
근거·출처
- 전세가율·선순위채권비율 80% 위험선 — 시장 실무 기준 (research 2026.6 기준)
자주 묻는 질문
근저당 있는 집 전세, 괜찮나요?
선순위 근저당 채권최고액과 선순위 보증금, 내 보증금의 합이 매매시세의 80% 미만이면 비교적 안전한 편입니다. 80% 이상이면 잔금으로 근저당을 말소하는 특약 없이는 계약을 피하는 것이 좋습니다.
채권최고액과 실제 대출금은 다른가요?
다릅니다. 채권최고액은 보통 실제 대출금의 120~130%로 설정된 ‘배당 한도’입니다. 안전 판단 시에는 보수적으로 채권최고액 전액을 기준으로 계산하는 것이 안전합니다.
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