전입신고·확정일자·대항력 — 타이밍이 전부다

잔금일 타임라인 — 익일 0시의 의미

대항력은 주택 인도(점유)와 전입신고를 모두 마친 다음 날 0시에 발생합니다. [출처: 주택임대차보호법 제3조 제1항] 반면 근저당 등기는 접수 즉시 효력이 생깁니다. 이 하루의 틈이 전세사기에 악용되는 지점입니다.

1. 잔금일 (예: 6/10)

   잔금 지급 + 전입신고 + 확정일자

   등기부 최종 확인 → 잔금 지급 → 즉시 전입신고·확정일자. 모두 같은 날 처리하는 것이 원칙입니다.

2. 다음 날 0시 (예: 6/11 0:00)

   대항력 발생

   전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. 이 시점부터 집이 팔리거나 경매에 넘어가도 임차권을 주장할 수 있습니다.

3. 전입·확정일자 이후

   전세보증보험 가입 신청

   HUG/HF 보증보험은 전입신고·확정일자를 마친 뒤 신청할 수 있습니다.

당일 처리 요령

• 전입신고는 정부24 ↗ (새 창 열림)에서 온라인으로도 가능합니다. 잔금 당일, 늦어도 그날 안에 마치세요.
• 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 30일 이내 임대차 신고 의무가 있고, 신고 시 확정일자가 자동 부여됩니다. [출처: 부동산거래신고법 — 임대차 신고제]
• 계약서에 “잔금일 다음 날까지 현 등기 상태 유지” 특약을 넣었는지 확인하세요 — 익일 0시 공백을 막는 최소 장치입니다.
• 전입·점유 상태는 계약 기간 내내 유지해야 대항력이 유지됩니다. 중도에 주소를 옮기면 대항력을 잃습니다.

잔금일 전후 전체 점검 항목은 체크리스트 STEP 4 (계약 직후~잔금일)에서 확인하세요.

자주 묻는 질문