게시 2026.06.13 · 최종 업데이트 2026.06.13
핵심 답변
선순위 임차인이 있어도 계약이 무조건 위험한 것은 아니지만, '선순위 보증금 총액 + 근저당 + 내 보증금'이 매매시세의 80% 미만일 때만 후보로 삼아야 합니다. 다가구주택은 임대인 동의(또는 계약 후) 주민센터에서 확정일자 부여 현황을 열람해 선순위 보증금 총액을 반드시 숫자로 확인하세요.
3줄 요약
- 경매 시 배당은 순위대로 — 선순위 임차인 보증금이 모두 내 앞에서 빠져나갑니다.
- 판단 기준: (선순위 보증금 합계 + 근저당 + 내 보증금) ÷ 시세 < 80%.
- 다가구는 주민센터 '확정일자 부여 현황' 열람으로 선순위 총액을 숫자로 확인.
🏢 다가구주택이 특히 문제인 이유
원룸 건물 같은 다가구주택은 건물 전체가 임대인 한 사람 소유이고, 호실별 등기가 없습니다. 즉 나보다 먼저 들어온 세입자 전원의 보증금이 경매 배당에서 내 앞 순위가 됩니다. 등기부등본에는 이들의 보증금이 나오지 않기 때문에, 등기부만 보고 '근저당 없네, 깨끗하다'고 판단하면 큰 착각이 됩니다.
등기부가 깨끗해도 위험할 수 있다
다가구주택의 선순위 임차인 보증금은 등기부에 표시되지 않습니다. 건물 시세 8억에 근저당이 없어도, 먼저 입주한 세입자 10명의 보증금 합계가 7억이라면 내 보증금은 사실상 회수 불능 구간입니다.
📊 판단 공식 — 합산 80% 룰
선순위 임차인이 있는 집의 위험 판단은 전세가율이 아니라 선순위 합산 비율로 합니다.
(선순위 보증금 합계 + 근저당 + 내 보증금) ÷ 매매시세 — 80% 이상이면 후보 제외를 권합니다.
🔍 선순위 보증금, 어떻게 확인하나
확정일자 부여 현황 열람 절차
임대인·중개사에게 선순위 보증금 총액 고지 요구
중개사는 다가구주택 중개 시 선순위 보증금 현황을 확인·설명할 의무가 있습니다. 중개대상물 확인설명서에 기재됐는지 보세요.
주민센터에서 '확정일자 부여 현황' 열람
계약 전에는 임대인 동의가 있으면, 계약 후에는 임차인 자격으로 동의 없이 열람할 수 있습니다. 해당 건물에 확정일자를 받은 임차인들의 보증금 액수가 나옵니다.
전입세대 확인서 열람과 교차 확인
확정일자를 안 받은 세입자가 있을 수 있으므로, 전입세대 확인서(주민센터)로 실제 전입 세대 수와 교차 확인하면 더 정확합니다.
합산 계산 후 80% 미만인지 판정
선순위 총액 + 등기부 을구의 근저당 채권최고액 + 내 보증금을 시세로 나눠 80% 미만인지 확인합니다. 안전도 계산기에 '기타 선순위 보증금' 칸이 있습니다.
고지를 거부하거나 얼버무리면
“다른 집 보증금은 알려줄 수 없다”며 총액조차 안 알려주는 임대인·중개사라면 계약하지 않는 것이 안전합니다. 액수 확인이 불가능하다는 것 자체가 최대 위험 요소입니다.
✍️ 계약한다면 챙길 것
- 계약서에 임대인이 고지한 선순위 보증금 총액을 명시 — “선순위 임대차보증금 합계 ○억 원을 초과하지 않음을 확인하며, 허위 시 계약 해제 및 손해배상” 특약
- 소액임차인 최우선변제 범위에 들어가는 보증금이라면 추가 안전판이 됩니다 (지역별 기준은 월세 가이드의 표 참고)
- 보증보험 가입 — 다가구는 선순위 총액 때문에 거절되는 경우가 많은데, 거절된다는 것 자체가 위험 신호입니다
근거·출처
- 확정일자 부여 현황·전입세대 열람 — 주택임대차보호법 제3조의6
- 중개사 선순위 권리관계 확인·설명 의무 — 공인중개사법 제25조
- 합산 80% 기준 — 시장 실무 기준 (01-research.md §4-3)
- 기준 시점: 2026.6
자주 묻는 질문
선순위 임차인이 있어도 전세 계약해도 되나요?
선순위 보증금 총액을 숫자로 확인할 수 있고, 근저당과 내 보증금까지 합산해 시세의 80% 미만이라면 검토할 수 있습니다. 총액 확인이 불가능하거나 80% 이상이면 후보에서 제외하는 것이 안전합니다.
확정일자 부여 현황은 아무나 열람할 수 있나요?
계약 전에는 임대인의 동의를 받아 열람할 수 있고, 임대차 계약을 체결한 후에는 임차인 본인 자격으로 동의 없이 열람 가능합니다(주택임대차보호법 제3조의6). 계약 전 확인이 핵심이므로 임대인 동의 협조를 요구하세요.
아파트 전세에도 선순위 임차인이 있나요?
아파트·빌라처럼 호실별 등기가 된 집은 그 호실에 다른 임차인이 있을 수 없어 보통 문제가 없습니다. 선순위 임차인 문제는 주로 건물 전체가 한 등기인 다가구주택·상가주택에서 발생합니다.
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