월세 계약 안전 가이드

월세도 전입신고·확정일자가 먼저다

“보증금 1,000만 원인데 굳이?” — 네, 굳이 해야 합니다. 전입신고는 ① 보증금을 지키는 대항력, ② 소액임차인 최우선변제, ③ 월세 세액공제 세 가지의 공통 전제 조건입니다. 비용은 0원이고 정부24에서 온라인으로 끝납니다. 자세한 타이밍은 전입신고·확정일자·대항력 가이드를 참고하세요.

소액임차인 최우선변제 — 월세 세입자의 안전망

집이 경매에 넘어가도, 보증금이 지역별 기준 이하인 소액임차인은 근저당보다 먼저 일정액을 변제받을 수 있습니다. 조건은 경매개시결정 등기 전에 전입신고 + 실제 거주를 갖추는 것 뿐입니다. [출처: 주택임대차보호법 제8조·시행령 제10·11조, 2023.2.21 개정 기준]

ⓘ 적용 기준은 내 계약일이 아니라 선순위 담보권(근저당) 설정 시점의 법령입니다. 오래된 근저당이 있는 집이라면 과거 기준이 적용돼 변제액이 줄어들 수 있습니다. 또한 최우선변제액은 주택가액의 1/2을 넘을 수 없습니다.

보증금이 기준을 넘거나 근저당이 많은 집이라면 보증금 안전도 진단으로 위험도를 확인하세요. 월세 보증금도 똑같이 계산할 수 있습니다.

갱신·인상·묵시적 갱신 — 알면 지킬 수 있는 권리

• 인상 상한 5%: 계약갱신청구권을 행사한 갱신에서는 월세·보증금 인상이 5%로 제한됩니다. [출처: 주택임대차보호법 제6조의3·제7조]
• 계약갱신청구권: 만기 6~2개월 전에 행사하면 1회에 한해 2년 더 거주할 수 있습니다.
• 묵시적 갱신: 양쪽 다 통지 없이 만기가 지나면 같은 조건으로 자동 연장. 이후 임차인은 언제든 해지 통지 가능(3개월 후 효력).
• 보증금↔월세 조정: 갱신 시 보증금을 월세로(또는 반대로) 바꾸자는 제안을 받았다면 전월세전환 계산기로 법정 전환율(상한) 이내인지 확인하세요.

월세 살면 챙기는 돈 — 세액공제

총급여 8,000만 원 이하 무주택자라면 연 1,000만 원 한도로 월세액의 15~17%를 연말정산에서 돌려받습니다. 임대인 동의는 필요 없고, 놓친 해는 5년까지 경정청구로 소급 가능합니다. 월세 세액공제 계산기에서 내 환급액을 바로 확인해 보세요.

보증금을 안 돌려줄 때

만기에 보증금을 돌려받지 못하면 임차권등기명령을 신청한 뒤 이사해야 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 내용증명 발송 → 임차권등기명령 → 지급명령·보증금반환소송 순서로 대응합니다. 자세한 절차는 월세 보증금 돌려받기 글과 피해 대응 가이드에서 확인하세요.

자주 묻는 질문